Mielőtt mélyebben belemennénk az árazásba, fontos tisztázni a fogalmakat és azt, hogy mi vár ránk a gyakorlatban. A kulcsrakész kivitelezés során egyetlen szerződött partnerünk (a generálkivitelező) van. Ő felel az alapozástól kezdve a tetőszerkezeten át egészen az utolsó konnektor felszereléséig mindenért. A mi feladatunk a finanszírozás biztosítása, a burkolatok, szaniterek kiválasztása, és a folyamatos egyeztetés az építésvezetővel.
Ezzel szemben a saját kivitelezés koordinálás azt jelenti, hogy mi magunk válunk a projektmenedzserré. Nekünk kell megkeresni a kőművest, a villanyszerelőt, az ácsot és a gépészt. Nekünk kell összehangolni az idejüket – ami a mai szakemberhiányos piacon óriási kihívás –, és mi felelünk az építőanyagok időben történő, megfelelő mennyiségű beszerzéséért is.
A kulcsrakész kivitelezés előnyei és hátrányai
Azok, akik a teljeskörű szolgáltatás mellett döntenek, a kényelmet és a kiszámíthatóságot vásárolják meg. Amikor a végső kulcsrakész ház ár kialakul a szerződésben, az egyfajta garanciát is jelent arra, hogy nem lesznek váratlan meglepetések (feltéve, ha fix áras szerződést kötöttünk egy megbízható céggel).
- Garanciális háttér: Ez az egyik legfontosabb döntési faktor. Ha egy év múlva beázik a tető vagy megreped a fal, a kulcsrakész kivitelezés esetében egyetlen céget kell hívnunk, aki köteles a hibát kijavítani. Nincs egymásra mutogatás a szakágak között.
- Időmegtakarítás: Egy generálkivitelezőnek megvannak a bejáratott alvállalkozói csapatai. Míg magánszemélyként hónapokat várhatunk egy jó burkolóra, a kivitelező folyamatosan tudja rotálni az embereit.
- Kevesebb stressz: Nem kell munkaidőben az építőanyag-kereskedésben rostokolni, vagy az e-építési napló bürokratikus útvesztőiben elveszni.
A hátránya természetesen a felár. A generálkivitelező haszonkulccsal dolgozik (általában 15-25% között), ami beépül az árazásba, hiszen a cég megfizetteti a felelősségvállalást és a szervezési munkát.
A saját kivitelezés koordinálás buktatói és valósága
Sokan abból a feltevésből indulnak ki, hogy a saját kivitelezés koordinálás révén megspórolják a fent említett haszonkulcsot. Papíron ez igaz, a valóság azonban gyakran mást mutat. A saját szervezéshez elengedhetetlen egy jelentős szintű műszaki affinitás, kiváló problémamegoldó képesség és rengeteg szabadidő. Hetente akár 20-30 órát is felemészthet a telefonálgatás, az anyagbeszerzés és a helyszíni egyeztetés.
- Az egymásra mutogatás kockázata: Ha a festő hibázik, mert a vakolat nem volt egyenletes, ő a kőművest fogja hibáztatni. Önnek kell igazságot tennie és kifizetnie a javítást.
- Rejtett költségek: A pontatlan anyagkiszámítás miatti fuvardíjak, a csúszások miatti kötbérek vagy épp az infláció (mire a burkolóhoz érünk, az anyag ára 20%-ot emelkedett) mind csökkentik a vélt megtakarítást.
- Hulladékkezelés és logisztika: A sitt elszállítása, a gépek bérlése és a folyamatos helyszíni rendrakás mind az építtető feladata marad.
Melyik olcsóbb kulcsrakész vagy saját szervezésű ház? (A piszkos anyagiak)
Amikor a fórumokon vagy a tervezőasztalnál elhangzik a kérdés: melyik olcsóbb kulcsrakész vagy saját megoldás esetén, a válasz egyértelműnek tűnhet, de érdemes mélyebbre ásni. Nettó építési költségben (csak az anyag és a munkadíj összege) a saját szervezés egyértelműen olcsóbb lehet, optimális esetben 15-20%-ot is meg lehet takarítani.
Azonban a teljes kulcsrakész ház ár vizsgálatakor figyelembe kell venni az úgynevezett “láthatatlan költségeket”. Mennyit ér az Ön munkaideje, amit a munkahelye helyett az építkezésen tölt? Hány hónappal fizet tovább albérletet azért, mert a szakik nem jöttek el, és csúszik az átadás? Ha ezeket a tényezőket és a hibás döntésekből fakadó javítási költségeket (bontás és újraépítés) is beleszámoljuk, a két összeg a projekt végére gyakran veszélyesen közel kerül egymáshoz.
Összegzés és szakmai javaslat
A döntés során a legfontosabb döntéshozatali faktorok a következők: a rendelkezésre álló szaktudás, a ráfordítható idő és a kockázattűrő képesség. Ha Ön nem az építőiparban dolgozik, a munkahelye teljes embert kíván, és fontos a családi béke, akkor a generálkivitelező vagy saját szervezés dilemmájában egyértelműen az előbbi a racionális választás. A magasabb kulcsrakész ház ár valójában egy biztosítási díj a saját nyugalmunkra és az épület minőségére.
Ha viszont rendelkezik a megfelelő kapcsolatrendszerrel, rugalmas a beosztása, érti a műszaki rajzokat, és nem riad vissza a konfliktusok kezelésétől, akkor a saját kivitelezés koordinálás révén valóban értékes milliókat faraghat le a költségvetésből. A lényeg, hogy legyünk őszinték magunkkal a kapacitásainkat illetően, mielőtt belevágunk a nagy kalandba.